В 2020 году сразу несколько факторов существенно повлияли на рынок недвижимости Беларуси: началось все с конца февраля со снижения цен на нефть, в результате которого «пострадал» соседний российский рубль, а следом за ним и белорусский, в марте к этому добавилась пандемия коронавируса, стремительно распространявшаяся по миру. Далее, в конце марта, произошло подорожание кредитов, процентные ставки по которым еще в январе-феврале находились на рекордно низком уровне за всю историю Беларуси (в первые месяцы 2020 года кредит на квартиру можно было взять под 12,32-12,5% годовых), а с начала апреля банки и вовсе начали «сворачивать» кредитование жилья. В совокупности все это негативно отразилось на рынке недвижимости и, как следствие, цены на квартиры уже с апреля 2020 года начали снижаться.
С этого момента уже прошел год, и сегодня мы расскажем, как за это время изменилась стоимость жилья, спрос на него, и в целом ситуация в сфере недвижимости.
Как изменялись цены на квартиры в 2020 году?
За январь-февраль 2020 года цены на жилье, на фоне рекордно низких процентных ставок по кредитам, стабильной ситуации в стране, успели подрасти, в среднем на 1,4-2,2%, в зависимости от города. И даже еще в марте и апреле во многих исследуемых городах средняя стоимость квартир по инерции росла. Особенно «отметились» Брест, Витебск и Гродно, где цена квадратного метра жилья с декабря 2019 года по апрель 2020 года увеличилась на 3,9%, 3,5% и 3,4%, соответственно. Для сравнения в Гомеле за данный период цены выросли на 2,3%, в Минске – на 1,8%, а в Могилеве – на 1%.
Начиная с мая 2020 года практически во всех городах стоимость жилья начала постепенно снижаться. При этом стоит отметить, что в Могилеве отрицательная динамика наметилась еще с марта (здесь максимальная цена «квадрата» в 612$ была зафиксирована в феврале), а в Минске – с апреля (здесь максимум, по нашим данным, был в марте – 1409$/кв.м).
В первое время темпы снижения были достаточно небольшие. Причина заключалась в том, что, с одной стороны, вплоть до начала осени несколько банков продолжали выдавать кредиты на жилье под достаточно низкую процентную ставку (13,5-14,19% годовых), а с другой – курс белорусского рубля по отношению к доллару США, после максимума почти в 2,64BYN за 1$ США, установленного 24 марта, уже в мае надежно закрепился около отметки 2,40BYN за 1$ США. Это в какой-то мере давало повод участникам рынка более позитивно смотреть в будущее, и поддерживало активность населения.
Однако политические события августа, появившаяся напряженность, призывы к санкциям, стали очередным фактором, негативно повлиявшем на настроения людей, курсы валют, а, следовательно, и рынок недвижимости. Уже в конце августа рубль вернулся к отметке 2,6 рубля за 1 доллар США, а в сентябре все банки страны приостановили кредитование жилья. Как итог: с конца лета динамика цен на квартиры во всех городах стала устойчиво отрицательной. Быстрее всего рынок отреагировал в столице республики: здесь только за август цены упали на 1,3%, а к концу 2020 года – на 3,9% (по отношению к июлю).
Если же говорить о снижении стоимости квадратного метра жилья в Минске по отношению к мартовскому максимуму, то за апрель-декабрь 2020 года цены на квартиры в столице «просели» на 5,5%, с 1409$ до 1332$ за квадратный метр.
В других городах цены на жилье за 2020 год изменились следующим образом (по отношению к максимумам):
Брест: -1,2%, с 809$ в апреле до 799$ в декабре;
Витебск: -1,1%, с 623$ в июле до 616$ в декабре;
Гомель: -2,1%, с 618% в апреле до 605$ в декабре;
Гродно: -2,4%, с 720$ в апреле до 703$ в декабре;
Могилев:-1,8%, с 612$ в феврале до 601$ в декабре.
I квартал 2021 года: цены на жилье продолжили снижаться
В I квартале 2021 года тенденция к снижению стоимости жилья в Беларуси сохранилась. И даже возобновление кредитования недвижимости Беларусбанком и Приорбанком существенно не повлияло на цены. Причин для этого несколько: во-первых, как и ожидалось, процентная ставка по кредитам оказалась достаточно высокой (в Беларусбанке на данный момент она составляет 20,75% годовых, а в Приорбанке – 16,36%), а во-вторых, условия выдачи кредитов стали менее привлекательными. К примеру, в Приорбанке максимальный срок кредитования составляет всего 5-10 лет, кредит выдается под залог приобретаемой квартиры, нужны поручители и обязательно страхование жизни и покупаемой недвижимости.
Кроме того, как говорилось выше, отсутствие кредитования являлось одним из факторов, отрицательно влиявшем на рынок жилья. Поэтому тот факт, что кредиты на квартиры вновь стали доступны, особого позитива участникам рынка не принес.
Где цены на жилье упали сильнее всего на текущий момент?
По состоянию на апрель 2021 года наибольшее снижение цен на жилье (по отношению к максимуму 2020 года) зафиксировано в Минске: здесь стоимость квадратного метра жилья упала на 10,4%, с 1409$ до 1262$. При этом, по нашим предварительным данным, по итогам апреля цены в столице снизятся еще на полтора-два процента.
В остальных исследуемых городах динамика средней стоимости квадратного метра выглядит так (по отношению к максимумам 2020 года): в Бресте цены упали на 1,2%, в Витебске – на 2,4%, в Гомеле – на 2,6%, в Гродно – на 3,3%, в Могилеве – на 1,8%.
Что со спросом на квартиры?
В 2020 году мы наблюдали на рынке недвижимости картину постепенного падения спроса на жилье: уже по итогам I квартала количество сделок купли-продажи квартир по отношению к IV кварталу 2019 года снизилось во всех областных городах и Минске.
В Бресте спрос упал на 0,3%, в Витебске – на 12,3%, в Гомеле – на 5,3%, в Гродно – на 22,6%, в Могилеве – на 8,2%, а в Минске – на 10,9%.
Далее, если проследить ситуацию поквартально, то во втором квартале 2020 года по отношению к первому спрос на жилье резко снизился (в некоторых городах падение составило более 40%, а в среднем по областным городам и Минску – около 24%). В третьем квартале по отношению ко второму, активность населения немного увеличилась, чему способствовало, как говорилось ранее, укрепление курса белорусского рубля к доллару США и возможность взять кредит, хоть и в ограниченном количестве банков. А в четвертом квартале по отношению к третьему объем сделок резко сократился.
По данным pr.nca.by
В целом по итогам 2020 года количество сделок купли-продажи в Минске снизилось по отношению к 2019 году на 16,5%, в Могилеве – на 14,7%, в Бресте – на 15,9%, в Витебске – на 25%, в Гомеле – на 19,2%, в Гродно – на 14,8%.
Объем сделок в I квартале 2021 года
За первые 3 месяца 2021 года количество сделок купли продажи по отношению к последнему кварталу 2020 года немного подросло. Так, если по итогам четвертого квартала 2020 года общее число приобретенных квартир в Минске и областных центрах составило 4860 штук, то в первом квартале было куплено 5543 квартиры – на 14,1% больше. При этом стоит отметить, что наибольший объем сделок в текущем году пришелся на март. Особенно их количество выросло в Минске, что логично, так как здесь цены к этому времени «просели» больше всего.
По данным pr.nca.by
Однако если сравнивать объем сделок в первом квартале 2021 года с аналогичным периодом 2020 года, то ситуация выглядит так: в Минске куплено квартир на 15,6% меньше, в Могилеве – на 26,5%, в Бресте – на 42,4%, в Витебске – на 28%, в Гомеле – на 28%, в Гродно – на 27,2%.
Что сейчас предлагают банки?
На данный момент взять кредит на жилье можно только в двух банках страны: в Беларусбанке, который предлагает кредитный продукт «Ипотека Экспресс» с процентной ставкой 20% годовых (СР + 11,5 п.п.), и в Приорбанке – под 16,36% годовых (СР + 7,86 п.п.). Максимальный срок кредитования в первом случае составляет 20 лет, а во втором – 5-10 лет, в зависимости от типа приобретаемого жилья. С подробными условиями кредитования можно ознакомиться здесь. Также стоит обращать внимание на тот факт, что процентная ставка по кредитам, в том числе и уже выданным, напрямую зависит от изменения ставки рефинансирования Национального банка. Последний раз она изменялась вчера, 21 апреля 2021 года, увеличившись с 7,75% до 8,5% годовых.
В остальных банках выдача кредитов на недвижимость по-прежнему приостановлена.
Какие еще инструменты покупки жилья есть на рынке?
Кроме классических кредитов на недвижимость в Беларуси можно воспользоваться другими инструментами финансирования:
- 1) рассрочка в ПК «Жилищный баланс». Отмечаем, что участники могут выбирать для приобретения квартиру как на вторичном рынке, так и в готовых новостройках и в строящихся домах (долевое строительство). Максимальный срок рассрочки на любой тип недвижимости составляет 15 лет;
- 2) лизинг от компании «Райффайзен-Лизинг». Максимальный срок лизинга составляет 10 лет, а сумма финансирования – до 70% от стоимости приобретаемого жилья;
- 3) кредит на строительство (покупку) квартиры от Беларусбанка по системе строительных сбережений. Максимальный срок кредитования составляет 20 лет.
- 4) рассрочка от застройщиков. Искать такие предложения нужно на официальных сайтах строительных организаций. Однако, как правило, рассрочка предоставляется на непродолжительный срок (один-два года), реже – на большее время.
- 5) партнерские программы некоторых банков с застройщиками, в рамках которых они предлагают получить кредит на покупку квартиры у данного застройщика на более выгодных условиях, по сравнению с обычными кредитами. За последний год количество таких программ значительно сократилось, а условия участия у оставшихся предложений ужесточились.
Также стоит обратить внимание, что в стране по-прежнему действуют программы льготного кредитования (по Указу №240 и Указу №13), для тех, кто состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и входит в категорию граждан, претендующих на получение льготного кредита.
Читайте и подписывайтесь на нас в Yandex.Zen, Telegram и Viber!
ПК «Жилищный баланс»
c-ens.by
