Всем, имеющим потребность в жилье, или просто интересующимся, свойственно возбуждённо гадать – будут ли ещё расти цены на жильё, будут ли они вообще когда-нибудь падать, и что вообще с ними происходит. Характер этих гаданий – просто эмоциональное ожидание того или иного, как будто движение цен – не закон, а чистая случайность.
Мы провели аналитику вторичного рынка недвижимости и рынка строящегося жилья в Могилеве за последние 13 лет. Вот что нами было обнаружено. По состоянию на 1 января 2001 года средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке Могилева составляла 119 долларов. При этом строящееся жильё продавалось из расчёта приблизительно 376 долларов за квадратный метр.
Стоимость строящегося жилья напрямую связана с инфляцией – если растут потребительские цены, растёт и стоимость строительства. У вторичного же рынка логика несколько иная. Очевидным в этой логике является то, что вторичное жильё не должно стоить дороже нового – и потребительские характеристики у него хуже, и возраст должен сказываться. Но и быть существенно дешевле тоже неправильно. Именно это и показала история рынка недвижимости за истекшие 13 лет. Поначалу цены вторичного рынка были более чем в три раза ниже стоимости строительства: 119 долл. против 376 долл. за м2. И несмотря на то, что стоимость строительства не стояла на месте (сегодня около 900-1000 долларов за м2), «вторичке» удалось покрыть отставание к началу 2007 г, т.е. за шесть лет. С тех пор начались умеренные качели – вторичное жильё то чуть дороже стоимости строительства, то чуть дешевле.
Отступление:
Анализ начиная именно с 1 января 2001 года проведён нами не случайно. Дело в том, что 2000 год был во многих отношениях переломным для мировой финансовой системы. В тот год был отмечен сумасшедший рост стоимости акций интернет-компаний на американских биржах, а затем ещё более впечатляющий крах. О чём это свидетельствует, и какое это имеет отношение к ценам на недвижимость? Это свидетельствует о том, что уже тогда возникли проблемы с пристраиванием капиталов (долларов) – мировые рынки поделены, страны бывшего соцлагеря исчерпаны в рыночном смысле (на это хватило 9 лет – с 1991 по 2000 год). Капиталы ищут приложения, и вот засветилась надежда – интернет-бизнес. Началась безумная гонка за акциями, которой хватило ненадолго. Почему интернет-компании не могут стоить так дорого – это уже другая тема. Но факт остаётся фактом – после этого краха в мировой экономике осталось меньше сфер, где можно приложить капитал. И вот именно тогда доллар начал обесцениваться. Выразилось это в росте стоимости недвижимости, мировых цен на продовольствие, мировых цен на золото, нефть и металлы. В 2008 году начался уже новый цикл, сущность которого станет более ясна позднее, но что уже сейчас точно известно – этот цикл будет сопровождаться ростом долларовых цен.
